주택임대차보호법의 적용대상과 대항력 있는 임차인 요건

 주택임대차 보호법은 임차인을 조금 더 보호해 주기 위해 만들어진 법률입니다. 주택임대차 보호법의 적용을 받는 대상과 대항력 있는 임차인의 요건에 대해 알아보겠습니다.

 

주택임대차 보호법의 적용대상

건물 기준

먼저 정리하면 주거용 건물이 그 대상이 됩니다. 반드시 등기가 완료된 건물일 필요는 없으며 미등기 건물이라도 주거용으로 사용된다면 적용대상에 해당됩니다. 만약 주택의 일부만 주거용으로 사용되는 경우에는 임대차 계약의 목적, 주거용과 비주거용 전체 건물의 구조, 형태, 임차인이 실제 임차를 하여 사용하고 있는지 여부를 따져 판단하게 됩니다.

 

계약 기준

임대인으로 인정되는 적용대상은 주택의 소유권이나 처분권을 가지는 자로서 명의신탁자도 그에 해당됩니다. 또한 해당 건물의 소유자이지만 소유권 이전등기를 하지 않은 자도 전 소유자로부터 건물의 전부 또는 일부를 임차한 임차인에 대한 임대인의 지위를 승계한 것으로 볼 수도 있습니다.

 

임차인은 대한민국 국민뿐만 아니라 외국인의 경우에는 외국인등록, 체류지 변경신고를 한 것으로 주민등록 및 전입신고를 한 것으로 볼 수 있고, 재외동포의 경우에는 국내거소신고를 한 것으로 주민등록의 효력이 발생했다고 보고 있습니다.

 

참고로 주택임대차 보호법 제11조에 의하면 해당 건물을 일시적으로 사용하기 위한 임대차임이 명백하다면 적용대상에서 제외됩니다.

 

 

 

대항력 있는 임차인 요건

주택임대차 보호법의 적용대상이 되는 임차인은 주택을 인도받고 주민등록을 함으로써 대항력이 발생하게 됩니다. 여기서 말하는 주민등록은 임차인의 배우자나 자녀와 같은 동거가족의 주민등록을 포함합니다.

 

발생 시기를 살펴보면 주택의 인도와 주민등록을 마친 그다음 날 0시부터 대항력이 발생하고, 만약 임차인이 착오로 잘못 신고하여 이를 정정하였을 경우에는 정정된 때 대항력이 발생하고, 주민등록업무담당공무원의 실수로 정정되었을 경우에는 원래 신고한 전입일에 소급하여 대항력이 발생하게 됩니다. 그리고 임차인이 임차한 주택의 점유를 상실하거나 주민등록이 전출되면 대항력은 소멸되고, 무단전출로 인한 주민등록의 직권말소가 되는 경우에도 마찬가지로 대항력을 상실하게 됩니다.

 

참고로 법인의 경우에는 임차인 적용대상이 되나 주민등록을 할 수 없기 때문에 대항력을 갖지 못합니다. 이러한 대항력은 임차인이 대항력을 갖춘 이후에 소유권 이전등기를 완료한 양수인, 가등기권자, 처분금지 가처분권자, 점유이전 금지 가처분권자, 가압류권자 등에 대해 미치게 되며, 물론 경우에 따라서 대항력 발생 시기와 해당 권리자의 권리관계 성립 여부를 따져 대항력의 유무를 따지게 될 때도 있습니다.

 

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