경매사건 진행순서 신청 배당요구 입찰 대금납부 인도

 채권자의 집행권원, 담보물권에 기해 이루어지는 강제경매, 임의경매, 그냥 줄여서 경매라고 하고 이 경매사건이 어떻게 진행되는지 순서를 정해 간단히 정리해 보겠습니다.

 

경매사건 진행순서 절차

 

대법원 경매지식 확인하기

 

 

경매개시 결정, 등기촉탁

집행권원(판결문 등)이나 저당권(담보물권)을 가지고 있는 채권자가 채무자의 재산을 강제집행해 달라는 취지의 내용을 기재하여 해당 관할 법원에 경매 신청서를 제출하면 법원에서는 서류의 흠결사항이 있는지 검토한 다음 약 2일 이내에 압류등기를 하여 이를 외부에 공시하게 됩니다.

 

 

관공서 등 채무자에 대한 최고

경매가 개시되었다는 결정을 하게 되면 수 일 내에 관공서, 채무자 등에게 이 사실을 통보하게 됩니다. 이때 경매를 당한 채무자에게 채권이 있는 자는 권리신고를 하라고 최고를 합니다.

 

현황조사 및 감정평가 명령

경매 대상 물건이 부동산인 경우 임차인이 있는지 집행관이 현황조사를 하며 점유관계, 보증금 등을 조사하게 됩니다. 그리고 감정평가는 법원에서 지정한 감정평가사가 하게 되며, 참고로 같은 대상 부동산에 대한 감정평가라 하더라도 감정평가사에 따라 조금씩 다른 경우가 있습니다. 감정평가액이 나오는 부분은 매우 중요합니다. 나중에 경매에 참석할 입찰자들이 얼마의 금액으로 입찰을 할지 기준이 되는 금액이며, 통상 여기서 나온 감정가액이 그대로 최저 경매 가격이 되고 있습니다.

 

채권계산서 작성법 경매배당요구서 양식

채권계산서 작성법 경매배당요구서 양식

 

신문공고 등

집행관이 조사한 보고서와 감정평가사가 감정한 감정서가 법원에 도착하면 등기사항 증명서 상 이해관계인 및 임차인에게 통보하고 경매기일을 지정하여 신문에도 공고를 합니다.

 

 

입찰

입찰은 법원에서 지정한 경매기일에 출석하여 입찰표를 작성하여 투찰 하는 절차로 매우 중요하고 신중을 기해야 하는 절차입니다. 먼저 경매법정에 들어가면 황색 대봉투와 흰색 소봉투가 비치되어 있습니다. 만약 그날 진행되는 경매사건 중 여러 개의 물건에 입찰을 해야 한다면 그 수만큼 챙겨야 합니다. 법정 내 칸막이로 들어가 경매받기를 원하는 물건의 사건번호, 물건번호가 있는 사건이라면 그에 맞는 물건번호, 입찰자의 성명, 주민등록번호, 주소, 그리고 가장 중요한 입찰가액과 보증금액을 기재하고 준비한 도장을 날인합니다. 입찰표 작성이 끝나면 입찰보증금은 흰색 봉투에 넣고 입찰표는 황색 대봉투에 넣은 다음 흰색 봉투를 황색 봉투에 넣어 도장 날인을 한 다음 집행관에게 주면 됩니다. 그리고 집행관은 황색 대봉투 끝에 입찰자용 수취증을 떼어내 입찰자에게 준 다음 입찰함에 투입을 하면 입찰 절차를 마치게 됩니다. 입찰표 작성 시에는 인적사항과 금액 등을 빠짐없이 정확하게 기재하였는지 검토를 해야 하며 혹시 잘못 기재하였다면 무효가 됩니다.

 

경락

최고가로 낙찰받은 매수인이 결정되면 7일 이내에 경락 기일을 지정하여 낙찰허가를 하게 되는 데 이를 경락이라고 표현합니다. 

 

잔금 납부

보통 경락 기일로부터 1개월 이내에 법원에서 지정한 납부기일 전까지 잔금을 납부하면 되고, 잔금을 납부함과 동시에 낙찰받은 부동산에 대한 소유권을 주장할 수 있게 됩니다. 

 

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등기

잔급을 납부하고 취득세, 등록면허세 등을 납부하고, 나머지 서류 등을 첨부하여 법원에 등기촉탁 신청서를 제출하면, 등기사항 증명서 등기의 나머지 절차는 법원에서 모두 처리합니다.

 

 

 

배당

이제 낙찰자가 납부한 대금을 나누는 단계입니다. 잔금이 납부되면 배당이라는 것을 하게 되는데 통상 대금납부 후 2주일 이내에 배당기일을 정하여 작성된 배당표에 의해 배당이 이루어집니다. 참고로 채권자는 경락 기일까지 채권 계산서(원금, 이자, 비용)를 제출하며, 그 이후에는 추가하여 보충할 수 없습니다. 만약 출석한 채권자들 중 이의가 있는 채권자는 법정에서 구두로 이의를 진술해야 합니다.

 

부동산 인도

낙찰받은 부동산이 아무런 권리 주장이 없으며 더군다나 건물이 없는 토지라면 인도를 받는데 어려움이 없을 것입니다. 그러나 주택이나 건물의 경우 점유자가 있을 경우 인도를 거부하는 경우가 있으므로 이때는 인도요청을 먼저 해보고 완강히 거부한다면, 법원에 신속하게 인도명령 신청서를 제출하고, 이를 집행으로 해결해야 합니다.

 

 

법원 자동차 경매신청 전 인도명령 신청서 작성방법

 

 

법원 자동차 경매신청 전 인도명령 신청서 작성방법 예시

 

 

경매 예상비용 계산 법원납부금 자동계산방법

 

경매 예상비용 계산 법원납부금 자동계산방법