주택임대차보호법의 적용대상과 대항력

주택임대차 보호법의 적용대상과 대항력

임차인은 임대인과 임대차 계약을 체결하면서 그 계약이 종결될 때까지 무리 없이 계약기간 동안 대상 부동산에 사용하기를 바랄 것입니다. 임대인도 마찬가지로 본인 소유의 부동산을 임차인에게 인도하여 사용하게 하면서 본인의 권리와 의무에 대해 세부적으로 궁금한 내용이 많을 것입니다. 이런 임대차 계약과 관련된 주택임대차 보호법의 적용대상 및 계약에 따른 효력에 대해 알아보겠습니다.

 

적용대상 건물

일단 주택임대차 보호법에 기준한 적용대상 건물은 주거용 건물에 한합니다. 일반 주택은 물론이며 주택의 일부가 구조 및 형태에 따라 주거용으로 판단되는 경우, 주거용으로 사용되는 미등기 건물도 포함됩니다. 그러나 임차인이 비주거용 건물을 임차하여 임차인이 임의로 주거용으로 개조하여 사용하는 경우에는 적용되지 않습니다.

 

 

적용대상자

임대인의 경우

임대인은 주택의 소유권, 처분권 혹은 적법한 임대 권한을 가져야 하며, 명의신탁자와 사이에 체결된 임대차 계약도 적용대상에 포함됩니다. 그리고 소유권 이전등기를 경료하지 않았지만 그 건물에 대하 사실상 소유자로서 권리르 행사하고 있는 것으로 보이는 자는 주택임대차 보호법에 따라 주택의 양수인으로서 임대인 지위를 승계한 것으로 볼 수 있습니다. 한편 건물을 신축한 경우 건축비 등을 이유로 이를 담보하기 위하여 건축주 등이 신축하는 주택의 건축허가 명의를 채권자 명의로 하였을 경우에는 완성될 주택을  양도담보로 제공하기로 하는 담보권 설정의 개념이므로 소유권 보존등기를 경료한 채권자는 임차인에 대해 건물 소유자임을 주장하여 건물 인도를 요구할 수 없습니다.

 

임차인의 경우

원칙적으로 법인인 경우에는 주민등록을 할 수 없으므로 대항력을 가지기는 불가능합니다. 그리고 외국인의 경우에는 외국인등록 및 체류지 변경신고를 하는 것을 통상 주민등록이나 전입신고를 한 것으로 판단하며, 재외동포의 경우에는 국내거소신고를 하는 것을 주민 등록하는 것에 갈음합니다.

 

주택임대차 계약에 따른 효력

이는 곧 대항력이라 부르며 임차인이 주택을 인도받고 주민등록을 하면서 임대차 주택에 대해 이해관계를 가지는 자에 대해 임대차 내용을 주장할 수 있는 법적인 권리이자 능력입니다.

 

임차인의 주민등록

주택임대차 계약에 대해 대항력을 갖추기 위해서는 단독주택의 경우에는 일반건축물대장 혹은 등기사항 증명서상 지번과 임차인의 주민등록상 지번이 일치해야 합니다. 그리고 공동주택(예를 들면 아파트)의 경우에 지번만 표시하고 해당 아파트의 동, 호수를 누락하거나 다르게 기재되어 있는 경우에는 그 주민등록은 유효하지 못한 것으로 판단합니다.

 

 

대항력이 발생하는 시기

대항력은 주택을 인도받고 주민등록을 마치 다음날 0시부터 그 효력이 발생합니다. 만약 주민등록 정정을 하거나 임차인이 잘못된 내용으로 신고한 경우네는 이를 정정한 때에 대항력이 발생하고, 담당공무원이 주민등록신고 등에 대해 잘못 기재하여 정정한 경우에는 원래의 전입신고 날짜에 소급하여 대항력이 발생하게 됩니다.

 

대항력이 유지되는 기간

대항력은 원칙적으로 해당 임대차 주택의 점유를 상실하거나 주민등록이 전출되면 그때부터 소멸됩니다. 주민등록이 직권으로 말소된 경우에도 임차인의 대항력은 상실된 것으로 판단하며, 임차인의 무단전출로 직권 말소된 경우에는 무단 전출한 때에 대항력을 상실하게 됩니다. 그리고 다시 해당 임대차 계약에 기한 대항력을 취득한다고 하더라도 이전의 대항력이 다시 유효하게 되는 것은 아닙니다. 그러나 법원에서는 임차권등기명령제도를 시행하고 있으며, 이를 이용하여 임차권등기를 경료하면 대항력은 물론이며 우선변제권을 유지하게 됩니다.

 

임차인의 대항력이 미치는 범위

임차인이 위와 같이 적법하게 취득한 대항력이 있다면, 그 대항력이 발생한 이후에 소유권 이전등기를 마친 양수인 혹은 미등기주택의 사실상 양수인, 가등기권자, 양도 담보권자, 부동산 처분금지 가처분권자, 점유이전 금지 가처분권자, 가압류권자 등에 대해서는 대항력을 미친다고 보고 있습니다. 물론 가처분 등 보전처분 채권자에 대해서는 추후 본안 소송의 결과에 따라 대항력 발생 시기와 보전처분을 등기한 날짜의 순서에 따라 대항력이 유무를 판단하게 됩니다.

 

 

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